2002年，爱研究契约权证的市民成洋在一家古玩市场淘得一套“1782—1951年藩城堤房契”，如获至宝。这也难怪，这套房契时间跨度之长和其连续性、完整性在国内实属罕见……
从发黄的纸张中翻拣老长沙
上期《星期天》人文周刊推出了“民国长沙城事”的系列专题，本期推出“老物件的故事”系列专题报道，这两个专题故事将交替刊出。
斗转星移，时过境迁，过去的老物件总是给人留下美好的回忆。所谓老物件，就是市民生活里曾经密切相关的、又逐渐在历史中渐行渐远的“老东西”、老家什。那些过去看似普普通通、与市民生活息息相关的东西,从一个侧面真实而生动地反映了昔日长沙社会风貌，也记录着长沙城市的变迁和市民生活习俗的改变。翻拣那些承载着沧桑记忆的老物件，就可以追溯和厘清一些尘封岁月中的往事。 编者
第一张老房契出自乾隆年间，较之先前认定的“长沙最早的房契”早102年
藩城堤是条老街，不足一里长。
春雨绵绵，细细密密的雨珠，敲打在逼仄的街道上，不免使人生出“小楼昨夜听春雨”的慨叹，但熙熙攘攘的人流和白铁冷作加工店里发出的敲打声却打破了小巷的寂静。有谁曾会想到，清朝乾隆四十六年（1782年）六月二十一日这条小巷一次房屋交易的情形？而市民成洋收藏的一套“1782—1951年藩城堤房契”中却记载得清清楚楚。
这套房契共26张，记载了清朝乾隆、咸丰、同治、光绪年间和民国时期、新中国初期共169年间，长沙藩城堤房屋交易的状况。其中，有清朝乾隆年间的房契1件，清朝咸丰、同治年间的房契各2件，清朝光绪年间的房契11件，民国时期的房契8件以及新中国初期1950年、1951年的房契各1件并附有1950年、1951年办理房屋产权证工本费收据4张。
这套房契均为毛边纸小楷书写，其中，房契的尺寸明显要大于尾契的尺寸。收藏人成洋称，今年近60岁的他自幼酷爱读书，喜操笔墨，经史子集无所不窥，更爱研究契约权证。“这套房契是我2002年时在长沙一家古玩市场上淘得的，当时，很多人还不太明白它的价值，我只花了一个很合算的价格就买下了。”
清朝的房产买卖，分“绝卖”和“活卖”，不可赎回的为绝卖，同时盖有官方红色官印的，被称为“红契”。此外，买卖过程中需要缴纳税银，业主的纳税凭证当时称为“契尾”。民国时期的房屋买卖也基本上沿袭了清朝的规矩，只是尾契中的官方大印由“湖广湖南布政司”变为了“湖南国税厅筹备处”或者“湖南国税厅”。最后一张房契是1951年8月20日，长沙市人民政府签发的“土地所有权证”，除了加盖了政府方章外，还有市长阎子祥的签名，并附有房屋结构平面示意图。
第一张房契记载的是，乾隆四十六年六月二十一日，家住藩城堤的夏全礼、夏全易兄弟二人经中间人“孙世富说合”，因“就业无助”，自愿将一间铺面卖给“房亲伯叔人等”，其价格为“制钱六十千文”。据考证，清朝初中期，一两银子等于制钱一千二百多文，“制钱六十千文”不足50两银子。
房契上申明，这笔买卖“外生枝节俱系出笔人承担，不与受业人相干”，所谓“出笔人”就是撰写房契的人，而这笔买卖的出笔人是“街邻吴南亭”。房契落款上方是夏全礼、夏全易兄弟二人的签名画押；落款中间是“凭中人”即见证人的签名画押。“凭中人”有10人，在其名字下，有的画“O”、有的画“十”，有的画“△”，有的画“、”；落款下方则注明“其钱六十千文整，夏人清手收足”。
此前，曾有媒体报道说，家住天心区广厦新村的徐女士收藏了一张光绪十年（1884年）的房契，并有收藏专家考证徐女士收藏的这张房契是“长沙最早的房契”。无疑，成洋收藏的“1782—1951年藩城堤房契”第一张比徐女士收藏的那张房契要早102年。
这套房契时间跨度之长和其连续性、完整性在国内实属罕见，为研究过去长沙房屋交易和房地契提供了丰富的资料。
清朝乾隆年间的50两白银，折合现在的人民币到底是多少？参照清代乾隆年间的米价，折算起来当时的一两白银，购买力相当于现在200元人民币。以此折算下来，当时藩城堤的这间铺面，却只卖了不足10000元人民币。
不到120年的时间，清朝长沙房屋买卖契税由3%上涨到了9%
在藩城堤清代房契原件上，一般都附有房产买卖后的完税凭证即“契尾”。记者通过契尾上的完税记载发现，清朝乾隆四十六年至同治四年（1866年），84年间房产买卖的契税一直没有变过，都是按照“每价银一两纳税三分”来计算，也就是说，按照3%的税率来收缴契税。
在清朝咸丰九年（1860年）十二月十九日藩城堤卖房契证上，所售的房屋作价160两白银，按照3%的税率来算，方国器需要缴纳税银4两8钱。在另一张清朝同治四年（1866年）八月初一日和初七日的两张房产契证上，一套房屋作价白银300两出售，一套房屋作价白银240两出售，卖方需要缴纳契税白银分别为9两、7两2钱，也是按照3%的税率来进行完税。
不过，等到清代末年，房产交易的契税税率有了变化。在清朝光绪年间藩城堤房屋的11笔买卖中，税银增加了不少。在光绪二十五年（1900年）十二月九日清朝最后那笔买卖中，一套房屋作价白银280两出售，卖方缴纳的契税是白银25两2钱。按照这一完税比例计算，这个时候的房产买卖契税已经上涨到了9%。
清朝光绪34个年头，藩城堤的房屋却出现了11次交易，这说明当时很多长沙市民被迫卖掉城内住房而买城外较为便宜的房屋。不难看出，城内房屋买卖频繁，是贫富分化加剧的结果。几乎每一张房屋买卖契中都说明了买房的原因，大多是“因无银使用”、“因无钱使用”、“因为乏用”、“因为生活无着落”等等，大同小异。由此也可看出卖房者的生活困境，并由此窥见清末长沙时局的混乱，清朝政府已是摇摇欲坠。
房契就是现在的房产证。藩城堤清代的“房产证”上，一律都有“永远存照”的特别注明，并加盖了“湖广湖南布政司”的篆体方章。不过，清朝乾隆、咸丰、同治年间的藩城堤房契书写格式大体一致。但到了清朝光绪年间，其房契的开头却为“立契。倾心出卖铺面房屋基地等”，契尾开头为“湖广湖南等处承宣布政使司为遵旨议奏事奉抚部院札准户部咨开……”其“凭中人”画押改为名字下写一个“押”字。“倾心出卖”，说明了卖房人心情之迫切。有的契尾上，加盖了六七个章子，从而说明官方对房屋买卖管理机构之多、之严。
长沙市房产档案馆专家表示，这是购房者永久产权的注明。在清朝，房产购买之后，房产以及土地的产权都归购房者所有，并且是永久产权。不过，随着朝代的更迭，这些永久有效的“房产证”到了民国，就随着民国对长沙土地的登记而重新颁布“房产证”。
藩城堤今昔
五一大道将老街切成三泰街和藩城堤巷南北两段
现在的藩城堤巷南起五一大道，北止吉祥巷与接贵巷相接。昨日，记者特地到藩城堤巷察看了一番，靠五一大道这端已进行开发、楼宇高耸，其路面也要明显宽一些；靠吉祥巷那端仍是小街小巷，杂乱拥挤不堪，属于典型的棚户区。
长沙自古就是华夏腹地的重镇，城内最早的藩王府遗址，要算汉景帝时长沙王刘发在旧城东南角建的定王台。到明朝时长沙王府，足足占了城池的一半。明朝天顺元年（1457年），英宗封第七子见浚为吉王，当时吉王才两岁。到1478年明朝成化十四年（1478年）才正式就藩长沙，并在原来的基础上大兴土木建成吉王府。
吉王府有四门，分别为端礼门、体仁门、遵义门、广智门。三泰街与药王街交会处为吉王府的西门，即遵义门，位于现药王街与三泰街相交处。西城墙在藩城堤至三泰街、三兴街一带，北起吉祥巷，南接阜后街。藩城堤从五一大道路口至盐道街又叫王城堤，或称紫金堤，传说此堤的北端今盐道街过去为一水港，称为落凼子，通湘江，船只可达此处的堤下街，即使到了新中国建立初期，湘江河里涨大水，有时就会淹到太平街、西长街一带。过去，这一带民房多系吊楼，由于这一段的城墙兼有防洪堤的作用，因此称藩城堤。此地又是明朝潭王朱梓府第所在，据清光绪《善化县志》载，潭王府“今改万寿宫，旁建仓，外为民居，士人尚名藩城堤”。
在清朝乾隆四十六年藩城堤房契上，一开头就写有“立契。永卖房屋人夏全礼同弟兄全易，今因就业无助，自愿将善邑13铺内地名，药王街口自置房屋铺面一进……”从这段文字可以看出，231年前，藩城堤的南端在药王街口，而非现在的五一大道。
其实，由南到北，三兴街、三泰街和藩城堤巷在一条直线上，药王街口至五一大道即为三泰街。透过车水马龙的五一大道，与三泰街的北端直接相对的就是藩城堤巷的南端。从成洋收藏的“1782—1951年藩城堤房契”第一张上可以看出，三泰街乃为藩城堤的一段，是五一大道将过去的藩城堤斩成了现在的三泰街和藩城堤巷南北两段。
从刘姓后人卖房度日到成为长沙的“贫民窟”
虽然只是王府的防洪堤，但藩城堤曾经也有个辉煌的时候。明朝吉王时，藩府有四门，从司门口八角亭，一直穿行皇殿坪，都是藩府以内地方，故全城几为藩府占其十之七八。现在的后藩府坪，藩城堤、东牌楼、西牌楼等名称，都是缘出明藩府。可以想见，当年吉王在藩府内巡游时是何等的风光！但好景不长，清兵入关，明藩府不复存在，藩府旧址，建筑起万寿官。藩府原有左右两府，改建成仓库，以外都成为居民区。此时的藩城堤一带已经沦落为平民百姓所住的地方了。
藩城堤巷一位胡姓老人介绍，清朝初期，藩城堤房舍为一大户人家所有。“我听我爷爷那辈人说，这户人家姓刘，有9个儿子……由于刘家家道中落，到了清朝中期，9个儿子均靠变卖房产度日。”按这位老人所说，第一张藩城堤房契所记载的还不是藩城堤房屋的第一次买卖，因为这张乾隆四十六年的房契记载的是夏氏兄弟二人将所拥有的一间铺面出售，户主从刘姓到夏姓肯定有一个过程。
据记载，到了民国时期，藩城堤成为长沙收集废品和贩卖假文物的集散地，实际已是当时长沙的贫民窟了。
连接堤下街与藩城堤巷的十八级麻石阶梯名曰“十八磴”，是防洪堤上的一条阶梯，为当时所建，但具体是哪个年代还有待考证。现在，“十八磴”也只剩下20多米弯曲的麻石小道，随着长沙市棚户区的改造建设，要不了多久，藩城堤和十八磴都将成为历史。
清朝房屋交易时
必须经办的契尾
房契就是房屋交易的凭证，但契尾是什么？多数人不太清楚，只知道在田宅买卖中有契约文书。据浙江社会科学院历史研究所研究员陈学文介绍，契约文书有买卖双方签订的私契（白契）和官契（赤契）。契约经政府认可，办理过户交割手续，并需缴纳一定的契税，这种契税单称之为契尾。简言之，契尾即买卖田宅时，政府征收契税后的收税凭证。
明清契尾一式二幅，前幅归买主（业户）收执保存，后幅由政府造册归档，以备查核。业户的契尾一般不单独存放，常与私契、官契粘贴在一起存放，此为田宅买卖的标准契约文书。契尾存世不多，但“1782—1951年藩城堤房契”中，有近一半是契尾，这是比较少见的。
清代契尾不仅是收纳契税后的单据或凭据，还具有法律文书的意义，是确认土地田宅等不动产转移的法定手续的文书。
契尾基本内容有：1.契尾行文及其依据。2.田宅所在县都图(买卖双方)。3.田价银。4.该税银。5.买主(业户)姓名。6.契尾编号。7.年月日。8.户房吏。9.承办人签押。10.县印。但藩城堤房契中，有些契尾填写得很马虎，无卖主姓氏，连房宅坐落亦不填，买主（业户）仅写姓不写名，有些未填契尾编号，也有契尾未填写户房吏、承办人，仅填写年而不填写月日者更多。但其最基本内容如业户姓氏及用价银、该税银则必不可省。契尾必须加盖县印，一般应盖在两幅的骑缝处，但也有同时盖布政使司印。
