五大品牌房企畅谈长沙生长方向

　　城市的发展，其实质是一场中心的漂移运动，上海、深圳等一线城市无不沿袭着这一轨迹发展，长沙也不例外。向千万级人口国际化大都市迈进的她，目前正处在扩容发展的路口。

　　新修订的《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》显示，长沙将大力培养新兴区域性商业中心，到2020年，除了市级商圈——五一广场商业中心的影响力、辐射力更加强劲外，还将新崛起21个区域性商业中心。届时，1个市级商圈+33个区域性商圈将令长沙城商业百花齐放。

　　城市商圈不断涌现的同时，城市版图也在快速扩展。

　　这一点很直观地体现在土地市场上。10月长沙土地市场持续升温，一共出让25块土地，创下年内新高。其中，10月10日，备受关注的该片区B7地块被万科、保利的联合体成功竞得，两宗地成交价总计为32.56亿元。

　　上述这些，或许都还只是市场的表面。商圈规划与土地升温的背后，是城市骨架的铺开与城市活力的彰显。未来五年，长沙将往哪个方向发展？哪些地方将成为城市新中心？本次会客厅，将围绕这些问题展开交流。

　　一江两岸正成为长沙新中心

　　主持人：新的城市商圈规划显示，到2020年，长沙将崛起34个商圈。哪些区域最有可能成为新的城市中心？

　　王海（通用时代国际社区营销总监）：从城市发展的角度来讲，长沙真正的发展大潮，才刚刚开始。现在长沙的人才还存在外流，因为居住环境、购物环境还存在发展空间。

　　长沙政府明显意识到这一点，于是地铁规划、商圈规划等相继出台。有些规划，现在来看，可能会觉得超前。但我的理解是，城市规划者先把平台建起来。交通便捷了，居住的人就会多起来，商圈也将随之形成。各个地方都会有发展，但中心城区永远是主流。

　　黄倩（香港恒基集团长沙公司营销总监)：长沙规划34个商圈，有它的道理，毕竟这几年发展还是比较快。而且长沙市这么大，算下来，每个区域有自己的消费群体，34个商圈标准并不是一致的，要因地制宜去做商圈。

　　我觉得，原有的成熟商圈还是会保留的。新增的包括梅溪湖、滨江新城、开福区捞刀河等区域，都会发展很快。现在可能觉得相对偏远的区域发展没那么快，实际上三五年后它们可能会以一个崭新的面貌出现。

　　曾亮（长沙万科营销总监）：任何一个商业规划不仅代表城市的经济发展水平，而且一定与城市地位挂钩。机场、高铁、轻轨、地铁等交通渠道，正支撑着长沙快速生长，这意味着长沙不仅是湖南长沙，更是中国长沙。

　　我觉得商业更能带来一个城市的变化。34只代表数字，不一定是34个点，应该是未来城市管理重点发力的方向。如果要说看好哪个片区，从开发商拿地应该就有判断。政府在投入很多精力打通湘江两岸的通道，所以才会有开发企业进驻一江两岸。

　　黄丹丹（中海国际社区营销总监）：以前高铁车厢空空如也，现在餐车都是满满当当的，长沙已经成为中部的枢纽城市。同时，珠三角的产业转移，也给湖南带来了很多的机遇。

　　我作为广州与长沙两头跑的人，消费习惯也在变化，去年每次回广州，我要做的最重要一件事就是买衣服。现在我可以在河西步步高买一堆东西。有越来越多像我这样的新长沙人，愿意留在长沙，并带来了他们的消费。

　　刘梅（北辰三角洲营销总监）：我非常认同前面各位同仁说的，商圈不是规划出来的，它是自然生长的，政府要做好的事情是，顺势而为，把路修好，把公共交通做好，商圈就出现了。

　　以前长沙只有一个五一商圈。新的交通路网铺开，意味着有很多新的交通节点出现，于是各种各样的商圈就出现了。虽然我们的项目在滨江，但是我觉得，这个城市它的商圈发展会到处开花。

　　长沙需要独特文化味道的城市名片

　　主持人：10月份房企在长沙频频拿地，滨江新城、梅溪湖、武广片区等均有土地成交，未来长沙将呈现怎样的城市发展格局？城市客厅在哪里？

　　曾亮：五一商圈显然不像客厅，人流密集，各方面规划不足以支撑未来长沙。长沙的客厅，一定要出现在一个新的地方。

　　我比较看好两个片区，武广片区和滨江片区。武广是基于长沙这个城市太需要一个城市的名片。大家都需要在城市名片上面做一些动作，武广片区首当其冲。说到洋湖垸，从过去到现在，长沙没有一个真正意义上的后花园，洋湖垸应该是优于梅溪湖的一个地方。

　　刘梅：我当年来长沙工作，就是奔着尺度适合的这么一个城市来的。长沙让你有生活的味道，你觉得生活和工作还是可以很享受的。

　　但是商业确实是长沙的短板，长沙的商业不缺网点,但缺名片。这个名片不是说单靠几个商场累加在一起，就能够成为名片，一定要有独特的味道、独特的文化、独特的审美、独特的城市信息在里面。有了这样的名片以后，围绕着这些名片，就会慢慢延伸出一系列的商业。

　　王海：我觉得整个城市要更大气一点，做事的风格，包括建筑格局，哪怕有些地方可能不太完善，都没有关系，先建起来再说，有些东西是靠后面自然形成的。把城市架构打好了，大家才能够进来。

　　除了中心城区外，像星沙的发展潜力很大，那边应该后劲很足，居住环境也不错。往南，长株潭融城，形成商圈也是势在必行。在长沙二环线以外，应该会出现七八个次一级的商业中心。

　　黄丹丹：我9月份在纽约待了一个星期，专门抽了半天找了一个人力车，带着我在纽约的中央公园里面转了一下，在国内经常做公园地产，到那里才发现真正的公园地产是这样的。

　　对所有人来说，生存的环境太重要了。你所居住的小区，周边有一个公园有一条江有一个湖有一片山，对你的生活品质是很重要的。我觉得，洋湖垸区域是一个非常有魅力的地方。

　　黄倩：城市客厅，我觉得可能跟一个城市的名片有相同的地方，也有不同的地方。作为正在打造国际文化名城的长沙，需要有一个标志性的东西向外展示。

　　我个人觉得，星沙这一块可能是以通程广场、易初莲花作为比较集中的区域向外发展。这一带近几年来发展非常快，以前在那边坐项目，打个车要走很远，但现在要讲通程广场、易初莲花，出租车司机都能带过去。

　　年底供应量会有所增加

　　优惠也会加大

　　主持人：年底是比较适合的置业机会吗？如果是纯粹居住，你会买哪里的房子？如果买投资型物业，你又将选择哪个区域？

　　黄倩：年底对于各个发展商来说，是冲刺的阶段，特别是大的公司，回款的压力，年底供应量会有所增加，优惠也会加大，总体成交价格不会有很明显的回落。但是，置业者在年底可能会筛选到一些比较合适的物业。

　　曾亮：我个人觉得，包括在座的各位，年底肯定要有优惠手段，为了完成任务，这是不能回避的话题。

　　到了这个时候，大的品牌开发商，能够让门槛降低一点，让刚需购房者早点拥有房子，让他们的月供压力不那么大。有些人确实是想买，可能就差个三五万元就错过这个机会了。开发企业能帮他们解决这个问题，也是一种方式。

　　刘梅：买房子一定要根据家庭所需。如果是年轻人，建议你在离学校或单位近的地方，选一个两居室的房子。这样，至少你在40岁之前不用考虑换房子的事。如果不行，你干脆存一点钱，过一两年再出手买房子，这样换房没有成本。

　　如果已经功成名就，有钱了，那就挑地段、挑户型、挑品牌，所有决定权都在你手里。处在一个发展中国家，任何时候买房子都不亏。

　　黄丹丹：如果纯粹居住的话，我会考虑三个因素：第一是大社区，第二是环境好，第三周边的配套比较完善。如果纯粹做投资，我觉得选择大社区商铺很好，同时城市中心投资型公寓也不错。

　　年底是不是合适的机会？我觉得跟上市公司的年度考核会有一些关系，也许我们在年底还有任务，而且比较艰巨的话，会选择一些物业做一些让利。

　　王海：至少在目前这个阶段，长沙主要的生活半径还在中心城区。纯粹从居住角度讲，如果在城市中心，有比较大的社区配置比较大的园林，整个楼盘品质不错的话，这样就比较适合居住。

　　年底适不适合置业？目前在长沙，口袋里只要有钱，我觉得没有什么大关系。哪个楼盘价格高一点、低一点，其实也不是最重要考虑的，主要是你自己，你觉得应该买什么样的物业。