看老商圈未来如何变身

　　对每一个商圈未来的走向，新修订的商业网点规划中都作出了明确定位与解释。你家楼下是专业贸易市场还是大型购物中心？是五星级酒店还是便民旅馆？都将根据定位而来。2020年，也就是12年后，你觉得这12个老商圈将呈现何种模样？ 

　　雨花区

　　高桥商业中心定位于专业商贸中心。规划辐射范围东临万家丽南路、西至二环线、北起人民路、南到长沙大道。以高桥市场群提质改造为依托，以上河国际商业广场建设为重点，进一步优化调整商业网点的质量及规模，形成具有重要影响力的专业商贸区。

　　红星商业中心。定位于商贸商业中心。以红星市场群提质改造为依托，以通程商业广场、华润万家，步步高超市、红星美凯龙等为基础，注重引导商业综合体、百货店、大型综合超市、国际名牌店，优化调整商圈内网点的档次与规模。

　　东塘商业中心。定位于现代商务中心。鼓励引进金融机构、广告公司、宾馆酒店，注重提炼商务特色，扩大辐射范围和经营力度，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心，逐步形成长沙市的高档消费中心。

　　开福区

　　伍家岭商业中心。定位于新型商业复合中心。规划辐射范围包括波隆立交桥、新河三角洲、湘江世纪城、金融城四大区域。依托金融生态区商业中心、新河三角洲商业中心、湘江世纪城等区域建设，重点引进高端写字楼、现代商业综合体、五星级酒店等业态，形成集金融、商务、商业于一体的商业复合圈。

　　金霞商业中心。定位于现代商贸物流中心。以金霞组团、沙坪组团、鹅秀组团、高岭组团建设为基础，重点推进金霞物流中心、鹅秀生活服务中心、高岭物流商贸中心建设，打造具有重要影响力的区域性商贸物流中心。

　　芙蓉区

　　火车站商业中心。定位于高档商贸中心。依托区域内市场群的提质改造，努力提升网点质量，注重引导百货店和专卖店，优化业态结构、提升业态层级。

　　马坡岭商业中心。定位于区域性便利性商业中心。以大型超市和仓储超市为重点，鼓励发展仓储超市、大卖场，配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其他服务设施。

　　岳麓区

　　溁湾镇商业中心。定位于特色生态商业中心。以长沙滨江新城国际商贸中心（溁湾镇棚户区改造项目）项目为依托，进一步优化调整商圈内商业网点档次和规模，打造集购物餐饮、文化娱乐、商务办公、旅游休闲、生态观光为一体的生态型商贸中心。

　　望城坡商业中心。定位于交通复合型商业中心。以望城坡市场群提质改造为基础，以长沙大河西综合交通枢纽工程建设为依托，注重发展交通便利式的商业业态，打造现代城市交通复合型商业中心。

　　天心区

　　中信商业中心。定位于商贸消费中心。以中信新城为重点，辐射周边约3平方公里，依托中信酒店群、中信数码港、中信Shopping Mall、友阿奥特莱斯等重点商业项目，形成功能各异、业态复合、辐射长株潭的南部商贸消费中心。

　　望城区

　　高塘岭商业中心。定位于综合商业中心。鼓励引导设置大型购物中心、百货店、大型连锁超市、专业店、专卖店，适度设置便利店、餐饮店和配套的文化娱乐服务网点，限制设置大市场。

　　长沙县

　　星沙新城商业中心。定位于长沙市商业副中心。规划范围包括星沙街道、泉塘街道、湘龙街道。依托欢乐大世界购物广场、通程商业博览中心等项目建设，进一步优化调整商圈内网点档次与规模，打造辐射长株潭城市群具有重要影响力的区域性商业副中心。

　　已建大型购物中心一览表（6个）

　　区域　　　　　　 名称　　　　　　  地址　　　　　　　　　　　　　　　　  面积（㎡）

　　天心区　　  友阿奥特莱斯购物公园  芙蓉南路（跟湘府路交叉的地方往南1公里  300000

　　　　　　　　悦方IDMALL　　　　　　坡子街与黄兴南路步行街交会处　　　　   150000

　　开福区　　  世纪金源购物中心　　  五合垸金泰路199号　　　　　　　　　　  200000

　　雨花区　　  上河国际商业广场　　  万家丽路与朝晖路交会处　　　　　　　　 200000

　　望城区　　  奥特莱斯购物城　　　　星城镇腾飞村　　　　　　　　　　　　   165000

　　　　　　　　湾田国际　　　　　　  丁字镇　　　　　　　　　　　　　　　　1000000

　　已建商业街一览表（24条）

　　名称 地址 长度（米） 经营特色

　　芙蓉区

　　宝南通讯器材一条街 蔡锷中路 450 通讯器材

　　湘女服饰文化街 解放中路 850 服装

　　朝阳电子科技街 朝阳路 560 IT产品

　　化龙池清吧一条街 化龙池 500 酒吧

　　天心区

　　黄兴南路步行商业街 黄兴南路 838 综合

　　坡子街民俗美食街 坡子街 450 风情小吃

　　解放西路酒吧一条街 解放西路 1500 酒吧休闲

　　白沙路茶文化街 白沙路 1000 茶

　　太平街历史文化街 太平街 710 旅游、文化

　　橙子498街区 韶山路498号 400 校园文化产品

　　摩天商业街 芙蓉中路摩天轮下 300 综合

　　桂花坪汽车6S产业街 黑黎路 3000 汽车销售

　　岳麓区

　　麓山南路文化创意街 麓山南路 2000 文化旅游

　　阜埠河路时尚艺术街 后湖 1000 文化用品

　　新民路旅游风情街 新民路 500以上 餐饮

　　开福区

　　潮宗街旅游文化步行街 潮宗街 400 旅游文化

　　湘春路商业街 体育馆路、湘春路 1500 体育用品

　　清水塘古玩一条街 清水塘路 540 文物字画

　　开福寺路特色商业街 开福寺路 360 宗教

　　雨花区

　　大都市地下商业街 东塘/砂子塘 600 服饰

　　鸿铭商业街 鸿铭中心 550 综合

　　望城区

　　郭亮中路精品服饰商业街 郭亮中路 1000 服饰

　　体育东路商业步行街 体育东路 700 综合

　　长沙县

　　星沙步行街 星沙大道以西 400 综合

　　专家观点

　　不经营，无商圈

　　张永刚（上海市建委科技委委员、高级注册规划师）

　　我了解到最近碰巧好几个城市也在做这种城市商业规划。“城”是用来住的，“市”就是商业，这是城市发展很重要的内容，也是法定必须出台的内容。

　　为什么我说新商圈崛起，老商圈不会衰败。理由有三条。第一，城市的商业总量严重缺乏。不光是长沙，全国所有的城市，商业都非常缺乏。上海，也就一条南京路；北京也就是西单王府井。城市扩大了若干倍，人口快速增长，而商业中心的发展严重滞后；

　　第二，商业中心辐射半径有限，市民使用商业中心消费的空间规律还未被发掘出来。比如在香港，你看不到沃尔玛、家乐福等大型生活超市，而是一些社区小型的商店来支撑市民日常生活购物所需，囊括了柴米油盐。因为你的面条、你的酱油，肯定都是在最近的商圈选购，绝不会因此跑到五一广场去；

　　第三，老商圈不会自然衰败，只有经营管理不当造成。商业也好，住宅也好，工业也好，在城市里通通可以看做地产，未来发展如何，除了名言中所说的“地段、地段还是地段”外，经营管理是关键。一个大众的商业中心非要引进阿玛尼、LV，造成小众的商业中心，那就是经营管理的问题了。五一广场，是长沙以往的商业中心，现在的商业中心，也是未来的商业中心，不会出来一个六一广场、八一广场来取代。

　　商业总量的扩大永远赶不上城市化总量的扩大。老商圈的发展，永远都是人群不断的互换购物的中心而已，关键是你用什么样的业态去吸引更多的人群。对于志向高远的老商圈来说，如果是提高业态的档次能活得更好，那就提高档次；也许，改回一个农贸市场也能赢得大的空间。

老商圈新定位，12个老商圈仍将“挑大梁”

　　有人说，因为规划修订，长沙的老商圈将经历一场长达12年的“生死劫”。2012年10月12日，本报独家权威发布的最新修订版《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》草案显示，到2020年，长沙将形成“1+33”即1个市级商业中心、33个区域性商业中心的商业网点格局。其中，已建成的老商圈共12个，每个区域皆有。然而，在剩下21个新商圈关于五星级酒店、大型购物中心、商业街等令人眼花缭乱的近、远期规划中，老商圈显得有些“寂寞”。

　　12个“老资格”商圈引市民回忆

　　新修订的商业网点规划显示，33个区域性商圈中的12个已建成，多集中在市级商业中心——五一广场商业中心附近。比如东塘商业中心、高桥商业中心、火车站商业中心、伍家岭商业中心、溁湾镇商业中心等。

　　这些新商圈中的“老资格”，因与长沙市民的亲密度与情感，格外引人注目。新修订的商业网点规划在本报公布的那天早上，在长沙晚报大楼前的报刊栏，年过七旬的何奶奶盯着规划示意图看了半天，“看来看去好像有几个商业中心都在我家附近，还是东塘最好，我小时候这里就有蛮热闹了，还会规划成什么样子咯？”

　　“虽然感觉不会像五一路那么多高楼那么多人，但我更喜欢这种小镇的感觉，便利店很方便，超市也实惠。”在溁湾镇附近安家的周宏章和新婚妻子觉得溁湾镇商业中心就应该保持这种格调。从小生活在雅礼中学附近的王先生，说东塘劳动路上的趣味香，寄托了他常年在外对老家的念想。“每次出差前，家人都会买很多糕点让我带上。”

　　老商圈定位明确将注入新血液

　　一个城市30多个商圈，可不能乱来。新修订的商业网点规划显示，无论是长期规划还是已经建成，商圈们个个都被贴上了定位“标签”。比如东塘商业中心被定位为“现代商务中心”、梅溪湖商业中心被定位为“长沙市商业副中心”、月湖商业中心被定位为“高档游憩商务区”、高桥商业中心被定位为“专业商贸中心”等。

　　新商圈被定位很正常，老商圈都已经成型了还需要定位？规划修订原则显示，通过更精准的定位，对现有网点通过优化资源配置的形式，完善整体功能，提升网点品位，鼓励发展连锁超市等新型业态，实现数量和质量的统一，保持一定的淘汰率与置换率。

　　比如东塘商圈，这个伴随长沙城走过风风雨雨的老商圈，在长沙人眼里仅次于五一商圈，是商家必争之地。平和堂、通程、友阿、步步高等国内外商业资本均在此落子，大大小小上千家商店也在这里为消费人群提供服务。但仍不断有新的、更好的业态补充进来。比如顺天集团旗下顺天国际金融中心的入驻，则为这个“老资格”商圈注入了国际5A甲级写字楼、凯宾斯基酒店、商铺等全新高标准业态，一改东塘商圈以商业消费为主导的形象，注入了“现代商务中心”气息。

　　再如伍家岭商业中心，这个曾遭遇了发展瓶颈的繁华商圈，如今被新河三角洲、湘江世纪城、金融城等的鲜活所带动。新修订商业网点规划列出的大型购物中心一览表中，已建的世纪金源购物中心、近期规划的新河三角洲购物中心、金融生态区购物中心赫然在列，占据开福区购物中心数量近一半。

　　已建百货店一览表（30个）

　　名称　　　　 地址   面积（㎡）

　　芙蓉区

　　新世界百货店 五一路 50000

　　阿波罗商业城 袁家岭 10000

　　友谊商店　　 袁家岭 10000

　　阿波罗商业广场 八一路 10000

　　新大新百货店 五一广场附近 30000

　　乐和城　　   黄兴北路 30000

　　步步高王府店 车站北路 15000

　　天心区

　　春天百货店   黄兴南路 22000

　　万达购物广场 解放西路 14000

　　王府井百货店 黄兴路   60000

　　天虹百货店 BOBO天下城 10000

　　平和堂百货店 黄兴南路 51800

　　岳麓区

　　通程商业广场 溁湾镇 65000

　　指南针商业广场 枫林一路 10000

　　步步高商业广场 金星大道与桐梓坡路交叉口东北角 10000

　　渔湾码头商业广场 阜埠河路 10000

　　开福区

　　岁宝百货店 芙蓉北路与开福寺路交叉口 20000

　　四维百货店 中山路 10000

　　美美百货店 松桂园 10000

　　沙湖桥百货店 沙湖桥 10000

　　雨花区

　　友谊商城百货店   韶山路 20000

　　平和堂东塘百货店 韶山路 10000

　　友阿百货朝阳店   人民路 16000

　　华润万家　　　　 湘府路 12000

　　天剑百货　　 中意一路103 10000

　　通程奥特莱斯 万家丽中路一段362 20000

　　通程商业广场 湘府路 12000

　　长沙县

　　步步高百货店 星沙街道 11000

　　通程百货店   星沙街道 42000

　　卜蜂莲花 开元路与星沙大道交叉口 25000

　　本版撰文 记者 洪虹 实习生 彭源