定王台街道都正街历史文化街区规划设计方案

一座城市，总有属于自己的历史文化符号。人的生命需要相同的血脉得以延续，城市的延续也需要其独有的“脉”使其永生。我们的城市在进步的同时已经丢失了太多的东西，我们不能留给后人一个被切断的历史。这需要我们投入更多的思考，在历史文脉中注入新的生命，赋予城市以新的内涵，历史的记忆得以延续。怎样才能够在城市在进步的同时延续历史的“脉”呢? 怎样解决城市发展与延续历史文脉的矛盾呢? 

这个项目将给你答案，这是一条承载着长沙几百年历史痕迹的历史的巷子，在这里将演绎传统“老照片”一样生活场景的故事，是“老照片”里的城市记忆的再现和感受的最佳场地。

一、项目概况

1、地理位置。长沙是楚汉名郡，革命圣地，国务院首批的24个历史文化名城之一，虽屡遭战乱，城区扩大，而核心城址未动，这里就在城墙脚下。北以人民路为界，南以城南路为界，西以蔡鄂路为界，东临天心阁景区，规划面积83亩。

2、项目背景。首先这里是天心阁的红线范围，多年来由于资金原因一直搁置，按现在的拆迁估算，少说也要6个亿，从天心阁规划和天心区的政策形势推测，这里近5年不会有拆迁。其次这里的建筑大部分是火后在残址原基上修复，由于年久失修，不仅建筑大多已十分破败，质量较差，均已是危房，加之违章搭建、任意改造和新建，沿街立面都有不同程度的改变，电线零乱，环境差，安全隐患突出，小巷的风光，时代的印记，已在渐渐的逝去，成为城市脏乱差的代名词和名副其实的老棚户区。再次是这里记载了老长沙的城市历史、生活记忆。文化底蕴丰厚，现留有较多的历史遗存。毗邻天心阁，交通便利，是长沙一块难以复制的做文化产业的好地方。长沙人好吃、好玩、好休闲，然而令人遗憾的是，天心阁旅游片区一直缺乏一个完整、连贯、高档并能够将商业与建筑融合为一道风景，成为一种可以解读的文化，构成以吃、穿、住、游、购、娱于一体的文化商业街区。如果在这里打造一个集中体现长沙清末民初时期传统人文风貌的“锦里”或“宽窄巷子”，成了长沙文化名片，这里就与天心阁融为一体，可以不拆了，同时也意味着为市政府省去了6个亿的资金。

3、总体定位。寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，在保护老长沙原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、顶级私人会所、传统特色商业、特色手工艺品等业态的情景消费街区和长沙城市怀旧旅游的人文游憩中心，打造老长沙底片，新都市客厅。这里老字号应有尽有，构筑一店一品一故事，提升历史街区的品味和文化内涵，激活历史文化街区的商机，复兴历史街区的昔日繁华，在感受到城市发展的历史脉络的同时，体验一种怀旧的历史文化商业味的都市生活。

4、运营模式。一是建议政府将此纳入宜居社区建设、特色街建设和平改坡工程建设，对基础设施进行改造，打通4条与天心阁的通道。建设詹王宫，做好两个入口广场节点建设。二是对都正街小学进行文化招商。三是具体改造可以采取“两条腿”走路：一方面，鼓励居民按照统一的规划自己改造，自己经营；另一方面，可以通过招商引资的方式引进知名企业，将民居以租赁的方式承租或购买下来，由开发商统一策划、统一改造、统一经营、统一管理。

二、布局规划

一片：即原都正街小学，占地面积约8亩，3栋楼房，总建筑面积约5000平米。对原有的3栋主要建筑物和空坪空地，保留其固有风貌，再植入新的创意元素，通过当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境的有机结合，打造长沙的创意798、文化新天地。其特点是院落相对独立，容易规划改造，地理位置优越，改造后能与周边相得益彰。

一宫。即把1949年兴建的长沙第三机械厂厂房按文物建筑维修方法改造成为詹王宫。清咸丰十年（1860）都正街内建有詹王宫，詹王被长沙餐饮业尊为行业保佑神。民国时期马明德堂卤味店、杨松泰香铺、丁道生草药店、汪鸿泰铁铺、游祥生豆腐店等店铺汇聚都正街，热闹非凡。亦可称商脉发达之所。兼具文脉商脉的都正街，极具可供当今发扬光大的文化基因。

一庙。即城隍庙。史料记载，善化县的城隍庙在县正街善化县署东侧，始建于明代。清乾隆四十七年（1782年）重建正殿、戏台及两廊。嘉庆二十年（1815年）众百姓又捐建财神殿。咸丰七年（1857年）五月十五日夜，庙宇失火，烧毁庙宇多处，仅存寝宫及戏台，当年商民又捐资重建。1938年，文夕大火使城隍庙遭受重大损失。大火过后，城隍庙得到修缮，直到文化大革命中，城隍庙才被彻底拆除。每年农历五月二十八，是城隍菩萨的生日，每到这一天，城隍庙要搭台唱戏。

一院。即城南书院。作为清代督司署所在地，都正街于乾隆十年（1740）接纳“城南书院”迁至此地，天心阁下，弦颂声一片，历八十余年，使书院真正成为诸生肄业之所。民国时期涵德女子学校、城南一校建校于此。可谓文脉丰厚之地。

两署。都司署：清乾隆八年(1643)，天心阁下守备移驻湘潭，守备署即改为都司署，都正街即因为都司衙门而名。善化署县：都正街南端的县正街亦因明清两朝善化县署而得名。明崇祯《长沙府志》载：善化县署明以前在南门外，明成化十六年(1480)善化县知县盛时将其治移驻此街，街位于县署前故名县正街。衙署文化博大精深，涵盖了中国传统文化的各个方面，对当代社会具有重要的参照意义。

三节点。即三个入口广场。一是人民路都正街口广场，街道小品以詹王或长沙小吃为主，修复建设豫园，修复桃花井、桂花井。设置“古城广场”，广场铺装长沙古城的城市图案，并设置记载长沙城市发展的“城市历史碑”，让每一个到达此地的人在进入口初，便能了解长沙历史。二是蔡鄂路高正街入口。街道小品以长沙人学习为主。三是拆除三栋房子，打通都正街小学到蔡鄂路的通道，旁边修复桂花井恢复小瀛洲古戏台。据民国《长沙市指南》载，民国元年（1912）戏剧界名人徐辛园组织“御园”于桃花井巷内安营扎寨，民国七年（1918），桃花井内又有李某组织另一戏台“潇湘第一台”于此，似乎在叫板“御园”对台唱戏，使此幽深小巷瞬间更是热闹非凡。建筑已消失，为了传统非物质文化的传承，展示湘剧等地方戏剧艺术演艺，在街口按地方风格恢复小瀛洲古戏台。并题写对联：“饮水能歌，桃花古井桃花扇； v5NvXItjW0望嬴可接，第一仙人第一台”。展现清末闹市街头看戏的民俗街景风貌，热闹场景。

十公馆。即把这里和周边已拆除或即将拆除的10个公馆原貌原物移过来。这里是社会贤达、文化名流、达官显贵的会聚之地，是旧长沙曾经灯红酒绿、纸醉金迷的大小公馆区。可以说旧长沙的公馆做为长沙一段历史的见证和文化的一个标志，承担的正是长沙的历史风貌、文化脉搏。这些公馆有的已拆除，有不少将被拆除，我们都可以在这里复制，留住老长沙这段历史记忆。

三十巷。充分利用街巷多的特点，并打通巷子断头路。

三、用地功能规划

餐饮娱乐区：将文化和时尚元素融入，把餐饮、娱乐、休闲、特色文化购物等业态有机整合在一起，重建非文物古民居建筑，形成别具一格的“休闲式步行街”和“民俗风貌区”。公馆可打造成为顶级私人会所。

文化活动区：在原都正街小学，借鉴并学习国内外各大艺术园区招商引资的先进经验与管理模式，吸引众多艺术机构及艺术家前来租用闲置房屋并进行改造，逐渐形成了集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺，于一体的多元文化空间，打造出一个既有老长沙市井味，又代表时尚创意潮流；既能吸引创意艺术家入驻，又能吸引游客休闲游览的文化创意产业街区。在城南书院，可参照岳麓书院的运作模式，既是文化的参观点，又可定期邀请国内外专家进行讲座。

旅游商品区：沿街两侧，及其延伸的内街巷主要为旅游小商品店铺，可间设特色餐饮小吃店。

民居旅馆区：主要指在小街小巷的民居，特别是公馆改造为小规模中档旅游住宿旅馆。

四、整治规划

1、道路交通规划。改造后限时街道步行化，禁止机动车入内，日常定时限制机动车通行数量。但充分考虑交通运输、消防救护、人货流集散、车辆停放等问题。内部传统街巷保持原有的尺度、比例和格局。除消防等应急车辆外，其它机动车辆不准进入。根据街巷现状，开通宽度在3.5米以上的小巷及街区中空地形成尽端式消防通道和回路式消防通道，从而保证整个街区的消防可达性。另外根据街区内部和外部的交通状况，可以适当拓宽部分街巷和新辟街道。

2、市政工程规划。本着“方便居民生活、有利旅游发展、提高环境质量、促进持续发展”的规划思路考虑技术要求。因地制宜，寻找最佳的技术途径。以改善居民生活条件和保证历史街区安全、持续发展为目标，充分协调保护与更新、开发旅游与改善居民生活的关系在，做到市政工程设施的现代化功能与历史街区风貌特色相统一，市政工程设施建设服从保护历史街区风貌的要求。

疏理给水管网，结合现有的给水干管，在历史文化风貌区内形成完善的给水管网系统。一般给水管宜由四周城市道路上的给水干管接入，配水管呈环状网络布置，增强给水系统的安全性。

历史街区内部的排放体制采用雨污分流制。宜通过改造房屋内部结构，使用现代卫生设备实现居民生活污水全部通过污水管道排放。主要街道雨水排放宜采用暗沟管道排放，在狭窄的巷道内可采用明沟雨水排放。为缓解街区内生活污水和雨水排放困难的压力，在主街道西侧结合石板路修复，浆砌盖板式矩形排水沟，分别接入城区排水管网排出。  

统一布置用电设施，建设控制地带内近期采用架空敷设，远期逐步转入地下。街区内的进户线路由民居宅院后引入，主要街道内不得有架空电力杆。

街区内部应设置一定数量的公用电话亭，造型与历史街区风貌相协调，以适应旅游发展的需要。现状架空电话线路逐步改造为直埋式地下电缆敷设。逐步取消各户户外天线，实现有线电视线路与电话电缆的同沟敷设。

历史文化街区内通常火灾隐患较多，需从各方面进行消防设防。主要依据国家颁布的《古建筑消防规范》开展工作，并结合本地实际情况进行。电力架空线改为地埋式电缆，室内线路包绝缘套管。采用管线集中供应燃气，减少火灾发生概率，限制使用煤炉。按规划设置消火栓，间距不少于120米，核心保护区内不小于80米。开辟一定的消防应急通道，利于救火和疏散。

重新布局垃圾站点，以利使用和运输，确保历史街区景观。垃圾收集站点的形式应改变现状的材料和颜色，与周围环境相协调。

调整公共厕所布点，确保旅游景观节点的环境，所有公厕均应布置在重点保护地段之外。其建筑形式应与周围环境相协调。街区必须有较高的保洁度，以保持良好的古街环境。应全天巡回保洁，路面应见本色。 

市政设施小品如路灯、果皮箱、垃圾收集箱、消火栓、公厕、公用电话、邮筒、指示标牌等的形式、色彩、风格应与历史街区风貌相统一，符合历史街区传统的建筑风格、色彩和尺度。各种市政小品的设计和布置应有利于功能的发挥，做到功能与形式的统一。 

3、空间景观规划。创造丰富多样的步行街道空间，设置小型街头绿地、广场；利用建筑物半围合空间放置露天咖啡廊和露天茶座，以此来调节和组织人流活动，增加街道空间的层次和动感，人们置身其中既能看到步行街丰富多彩的活动，又能增加步行街的舒适、休闲气氛。

统一布置一些座椅、信箱、电话亭、垃圾箱、消防栓、小品、花盆、流动书报亭等，并在街区小花园种植乔木、花卉，以美化街道环境、改善街道小气候，也阻挡部分风貌较差的建筑立面，成为协调环境的重要要素。

应统一招牌、广告设计，以采用具有地方特色材料的表面贴面为好；铺面招牌、广告的尺寸和形式统一控制和制作，在招牌上部预留管线槽，将所有的管线纳入其中，并预留电源插座，方便招牌、广告射灯及节日灯饰的安装、布置。

灯饰：注意灯饰位置和美观要求，要与建筑风格相协调，为了增加步行街的商业气氛，在主要建筑物上部设置泛光照明，以加强夜景的色彩和照明效果。

路面铺装：尽量采用石板块铺贴，配上青石板块相间。

4、建筑保护与更新模式。本着保护历史街区风貌和传统空间格局的要求，充分考虑现状和可操作性的原则，按建筑的等级分类及其质量、风貌等的综合调查评估，对历史文化街区内的建（构）筑物提出分级保护和整治的方式措施：

修缮：针对文物保护单位和不可移动文物，对其残缺损坏的部分进行修补，对文物整体进行日常的维护保养。原则是修旧如故、只修不建。具体办法参照文物保护单位的管理办法。

修护：针对优秀历史建筑，对其进行不改变外观特征和内部结构格局的修理维护，其使用性质的改变需报上级政府部门组织的专家评审通过方能进行。

改善：对一般历史建筑和历史环境要素进行不改变其外观特征的维护、改建活动。

整修：针对一般建筑中与历史风貌有冲突的建构筑物和环境要素进行的改建活动。

暂留：针对质量较好，但与古街风貌冲突很大且不处于核心风貌保护区的紫线范围内的一般建筑，由于经济社会原因而暂时无法更新拆除的，暂时保留，建议远期更新拆除。

拆除：针对风貌极差、质量极差的一般建筑，或该建筑原址曾经有重要的古迹遗址，则根据规划需要将其拆除，进行新的建设活动或对古遗迹进行复建，或开辟为绿化及开敞空间。

5、立面整治。对街区传统建筑分类进行整治；对一些风貌尚可，近期可拆可不拆的建议要进行立面整治；建筑整治应根据古城保护规划设计指导思想，在不改变建筑结构、不变更功能的前提下，对每幢或每组建筑物的细部进行分析，取其精髓，经反复推敲才应用于修复、改造的实施中。针对文物保护单位和立面有特色、建筑质量较好的老店、名店，只能维修加固、清洗粉刷。不得改变外观。针对风貌较好，质量一般或较差的建筑，对沿街立面在不改变外观的前提下，进行立面修整、修复；可允许更新旧屋及房屋内部改造，但建筑面积及体量不得增加。针对风貌较差的建筑，对其外立面进行改造，考虑新旧建筑的文脉连续，建筑立面应依据规划提供的符号系统表设计，建筑形式要与传统风貌协调。

为使规划工作具有实践上的可操作性，整治规划落实到沿街的每一个建筑立面，将立面分解成屋顶、墙体、门窗和细部装饰等要素，进行如下的现状评价和整治措施的细分。

门、窗。质量较好且符合风貌要求的；完全保存。破损严重，几乎不能利用，或开启位置形式严重破坏风貌；按历史原貌和风貌要求重新设计。大部分或整体不符合风貌要求，其中包括色彩、材料（铝合金、大玻璃）形式等；按风貌要求局部改造或全面更新设计。 

墙体。墙体完好，保持有传统的特色；完全保存。墙体部分破损，墙面脱落剥蚀严重，或多处被改动，但基本风貌还在；刮掉原有墙面全面整修。墙体已经被任意修改，完全不符合风貌要求，或严重影响风貌的墙体；保留建筑结构框架，墙体重新设计。 

屋顶。现状完好，符合风貌要求；完全保存。大部分瓦片松散，有相当部分已经被破坏，檐口、屋脊部分破损，屋面渗漏；利用原有屋架，翻造传统屋面。影响风貌的屋顶（平顶或其他屋面材料的坡顶）保留原形式，拆掉屋顶，换以黛瓦屋面，对平顶可增加檐口坡顶，按风貌要求局部改造。

细部装饰。建筑物立面装饰材料选用主要有两种：一是将原建筑物立面的砖木进行清洗、修复或保留，成为街区历史的见证；二是将原建筑物立面上破旧的抹灰铲除，重新采用地方原有材料进行修补，表面再涂外墙专用漆。另外，对部分建筑裸露的清砖墙面可以原样加以保留，以体现传统建筑材料质感，强化街道的历史气氛。

建筑物立面色彩设计：建筑立面宜采用传统民居色彩为主调，色彩深浅应结合建筑物外形及相邻建筑物的色彩作整体考虑，一些特色构件、如女儿墙、栏杆、花饰配以小面积的其他色彩作为对比衬托，以活跃街道气氛。

五、建设阶段

建设时序规划原则：为了协调历史街区保护与居民生活及旅游发展的关系，需要遵循“全面规划，分期实施，保护先行，旅游跟进”的原则，有步骤、分阶段地进行历史街区的历史保护实施和居民生活及旅游设施建设。

分期建设共分三个阶段：近期建设（至2012年末），中期建设（至2014年），远期建设（至2016年）。 

近期建设的主要内容是：基础设施（麻石路、给水、排水、电力、电讯、消防、市政小品）的全面建设和改造，对进行街道立面整治，对优秀历史建筑进行维护修缮；完成北、西入口节点的建设。 

中期建设的主要内容是：打通修建4条与天心阁相通的道路。整治和改造广场周边建筑，对历史街区传统居住建筑进行改善，以提高居民的居住生活质量；完成都正街的立面整治；结合文化创意区、传统居住区的建设启动，完善街区内的绿化建设和公共服务设施的建设。 

远期建设的主要内容是：对建筑进行风貌协调和整治；对建设控制地带范围内和历史街区保护区范围内的大型障碍建筑进行整治改造；历史街区的居住及配套设施的全面改善；完成文化创意区和传统民俗展示区的建设开发；整个历史街区保护和居民生活及旅游发展的整体系统完善。

六、政策建议

规划的实施作为历史文化街区保护与整治的重要一环，离不开政府的政策和资金支持。合理的政策引导不仅是历史街区规划的实施和管理能够顺利进行的保证，还有助于将有限的资金投入到保护的重点上，并吸引更多的人力、物力、财力投入到历史街区的保护和发展上来。历史街区保护是公益性行为，而非开发性行为，政府政策的制订和实施必须以此作为出发点。政府政策主要包括行政政策、法律政策和经济政策三种。 

行政政策。政府要成立专门的历史街区保护管理办公室，建立强有力的协调管理机构——历史街区保护建设管理委员会，建立专业的技术监管机构——历史街区保护改造专家咨询顾问委员会负责对历史街区的保护和建设进行指导、协调、监督，制订历史街区保护和建设的完善制度和程序。政府部门要统一思想，广泛宣传历史街区保护的重要性，逐步形成全社会对历史街区保护意义和价值的共同认识，鼓励公众参与历史街区的保护工作。 

法律政策。强化历史街区保护规划的法律法规性质，对于违反规划进行开发建设的单位和个人是明确的处罚措施。任何单位和个人有权检举、控告和制止破坏、损坏历史街区和历史建筑的行为。 

经济政策。经济政策主要涉及到对历史保护资金的募集和应用，及对历史街区内涉及到房屋产权的经济行为的政策引导。其政策有以下几条：利用国家财政性拨款、地方财政性拨款、集体单位、社会赞助、区市级政府与行政调拨、居民筹款等资金，设立保护专项资金，用于历史街区内文物建筑和重要历史建筑的修缮整治，改善历史街区内的生活设施，提高居民生活质量。对保护工作有突出贡献的单位和个人进行奖励。对于历史街区的开发建设中符合历史街区保护规划规定的开发强度和开发项目及建设风貌要求的开发主体可以给予贷款利率和开发补偿的优惠政策。尽量考虑保留老住户，对私房居民，鼓励自己维修，政府进行补贴。对无力自修的居民，则考虑收购或置换房产，使人口外迁。