关于定王台培育发展“亿元楼”经济的调查与思考

突破土地瓶颈　发展总部经济

——关于定王台培育发展“亿元楼”经济的调查与思考

定王台街道办事处   尹卫东

党的十八大报告指出，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。这是党中央在我国进入全面建成小康社会决定性阶段，全面把握国际经济格局调整和我国经济发展形势变化的基础上作出的重大战略部署，反映了我们党对经济发展规律更全面、更深刻的认识，体现了加快转变经济发展方式的坚定决心。芙蓉区定王台街道，一个正在专心致力于建设金融机构和企业总部聚集的长沙中央商务区核心区, 已将培育发展“亿元楼”经济作为集聚产业优势，做强“总部经济基地，湖南金融核心，长沙文化地标”的战略举措。为此，我们成立课题调研组，对全街的重点楼宇开展调查，组织召开座谈会，听取促进“亿元楼”发展的意见建议。现将调研情况报告如下：

一、发展意义

楼宇经济越来越多地被各地作为发展区域经济的重要手段来实践，日益成为推动城市新一轮发展的强大引擎，日益成为推动区域经济腾飞的一支重要力量，被喻为“立起来的开发区”。“亿元楼”经济是楼宇经济高度发达的表现，对区域经济的发展带来互相促进的三大效应。

税收贡献效应：一个公司的总部在我街，结算一般就在我街，无论通过什么形式，有一部分税收总是要上缴我街，因此会产生企业税收的贡献；另外，企业员工的个人所得税也是我街一笔不小的税收来源。

产业乘数效应：聚集了大批的企业总部，无形之中能够提升街道的知名度和美誉度。实证研究表明，一个制造业跨国公司总部向一个区域迁移，都会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。同时，总部经济有利于加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快国际化步伐，提升街道的综合竞争力。

商务抱团效应。“亿元楼”聚集的人气、商气、财气为周边商场、餐饮、宾馆、文化娱乐等服务业带来商机，使其不断提高档次，调整产业，而周边商贸服务业的提升又促进了商务楼宇的借势升温，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，从而创造一个各行业繁荣共生、互相依附、良性互动的抱团效应。

培育发展“亿元楼”是推进经济转型升级、提升区域综合实力的战略之举，是一项“竞争力工程”，能否培育成我街未来的重要支柱产业，将在很大程度上决定着定王台在全省、中部乃至全国的地位。

二、发展现状

1、我街楼宇经济的主要特征。

楼宇规模：全街共63 幢楼宇，总建筑面积187万平方米，平均每幢 4.1万平方米，最大一幢楼宇是中天广场，建筑面积17.7万平方米，其中超过5万平方米的楼宇有9幢。

企业入驻率：42幢楼宇共入驻企业1454家，平均入驻率为90%，其中入驻率达100%有6幢楼宇，入驻率最低的是凤凰大厦。

亿元楼数：我街道税收超亿元的楼宇共有5幢，分别为中石油大厦、中天广场、第一大道、顺天财富中心、中隆国际。楼宇的高税收贡献率必然来自于盈利能力强的总部型企业。主要集中在第三产业，特别是金融业，智力密集、资金密集、服务密集型的服务经济特征非常明显。

2、我街“亿元楼”经济发展优势。

区位优势是最大、最本质的优势，其他优势都是派生的优势。中央商务区的独特优势为我区“亿元楼”经济带来了难得的机遇和空前的发展环境。

楼宇经济最发达。我们有发展楼宇经济的资源基础,高楼林立，布局合理，大批的商务楼为我区发展“亿元楼”经济提供了好的载体。楼宇无论从数量、规模、入驻率、产出率和发展前景来看，大部分楼宇的非常可喜。

总部经济最集聚。目前大型银行区域性总部和全国20多家全国性保险、证券、期货公司都聚集在这里。同时，这里还聚集了长沙市大部分的高端商场。有近20家世界五百强入驻中央商务区。有金融界业内人士表示，在长金融机构如果不入驻长沙中央商务区，有可能会被边缘化。

经济贡献最显著。市政府核定的总体规划容积率为6，单个项目而言，个别项目容积率达到了10，最高的达到了18，规划建筑总面积在未来几年将达到1千万平方米，是长沙市投资强度最高的区域。每平方公里实现地方财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标都是长沙市平均水平的若干倍。

交通路网密度最大。每平方公里交通路网的密度达到了6.2公里，8道路容积率达到了19%，同时规划每平方公里道路网密度将达到28公里，道路容积率达到34%，这些指标都接近有些甚至超过了一些成熟的CBD的水准。此外正在建设中间的长沙地铁一号线、二号线都在这里交汇，与五一路、芙蓉路构成十字架，这里的交通枢纽条件是得天独厚的。

人文优势最深厚。是古长沙的核心城区，走马楼的三国孙吴简牍，多达14万枚，被称为上世纪中国古代文书资料的第四大发现。西汉始建长沙国，千古帝王地，风水定王台，长沙王府和筑台望母的定王台都在辖区范围内，还有白果园、化龙池、程潜公馆等，区域内名街老店众多，人文景观独特，洋溢着浓郁古朴的楚汉风情和绚丽多彩的湖湘风韵，具备浓厚的传统文化气息。

总部发展潜力最大。目前，我街道刚建成的商务楼宇有2个，建筑面积达12.5万平方米，在建、待建商务楼宇建筑面积超过 121万平方米。其中“长沙国际金融中心”项目位于长沙市最繁华的五一商圈核心，占地约140.794亩，总建筑面积约99.6万平方米，包括：高端商业、超五星级酒店、甲级写字楼及其各项配套设施，并有2幢超越300米的超高层建筑。计划2016年建成。这些大项目特别是大地块的开发实施，为“亿元楼”经济注入新的活力。    

三、对策建议

“亿元楼”经济的品质应该体现在四个方面：一是比较高档的楼宇，二是优良的外部环境，三是高质量的入驻企业，四是优质的服务体系。因此，我们在培育发展“亿元楼”经济中，如何进一步开发、利用和管理好楼宇资源，把握好发展方向，挖掘其蕴藏潜能，营造好发展环境，搞好规划布局，做好招商、安商和富商工作，值得我们深入探究。

1、合理规划，构建发展“亿元楼”经济的战略高地。

做好楼宇布局。发展“亿元楼”经济，必须有赖于高档商务楼的支持，要着力抓好高品商务楼宇建设, 大力引进开发理念先进、资金实力雄厚的优质品牌开发商，积极培育打造一批具有品牌价值的优质商务楼宇，为国内外知名总部, 特别是金融机构的入驻预留空间。要通过建设一批、改造一批、盘活一批把“亿元楼”经济的“巢”筑好。“建设一批”是对新建的高档商务楼，通过早期进入、中期把关、后期调整，把它建设成“亿元楼”；“改造一批”是对一些商业区块或楼宇进行整体改造提高，从中改造出“亿元楼”；“盘活一批”是对现有商务楼通过“腾笼换鸟”，提高入驻企业质量和贡献度，从中培育成“亿元楼”。

做好金融布局。发展“亿元楼”关键取决于能否吸引大量的金融机构入驻，如果没有金融机构的入驻，发展“亿元楼”就是一句空话，就没有任何意义。在吸引金融机构入驻方面，重点要做好加强对接摸底和加强高层协调，组织专门力量，一家一家登门拜访，一家一家当面洽谈建立金融机构入驻的“直通车”。引银行证券总部是一项非常艰辛的工作。但是，再艰辛也不能放弃，再困难也要咬牙坚持。

加强品牌推广。品牌是一种形象，也是一种力量，对于总部经济发展尤为重要。着力打造“总部经济基地, 湖南金融核心, 长沙文化地标”的品牌，对内有利于统一思想、整合资源，对外有利于提高企业对定王台的认同感和积聚度。因此，要大力强化宣传工作，加紧做好发展品牌策划和推广工作，全方位营造氛围为总部机构的入驻提供便利，不断提升定王台发展总部经济的知名度和吸引力。

2、 因楼制宜，打造颇具特色的“亿元楼”经济。

做好功能定位。要用政策鼓励引导楼宇产权单位对楼宇的功能进行合理的定位，向专业化和高新化方向发展，要发挥“亿元楼”经济的磁场效应，促进相同或相关行业在一幢和几幢楼宇内集聚，形成行业集中、特色鲜明的专业亿元楼和亿元楼宇群。

做好项目引导。对一些在建的大项目，要引导其按现代化商务楼宇开发，设计要高档，配置要先进，设施要配套，特色要鲜明。吸引著名投资商牵头，力求打造高档楼宇。在招商引资的过程中，应把国际知名或有实力的投资商作为一个工作重点。

做好结构优化。相楼如相人，对于企业来说，选择商务楼宇，它不一定是最便宜的，不一定是地段最好的，但一定是最能适合企业发展需要的。要盘活一批现有楼宇，做好入驻企业的结构优化工作。通过“腾笼换鸟”让这些楼宇能同外部环境相适应，并按自身特点推进优势产业集群化，吸引产业相关、业态相近的企业向楼宇聚集，提升业态水平，打造一批金融聚集楼等特色楼宇。对待建楼宇要提前介入，争取工作主动，加强招商工作的规划引导，共同把好入驻企业的注册登记关、行业性质关、规模档次关。

3、加强管理，实现楼宇资源效益最大化。

建立包干联系制度。区级领导分包联系亿元楼宇责任制，对每个亿元楼宇实行“一套优惠政策、一套工作班子、一套楼宇经济信息资料、一条龙服务、一抓到底”的“五个一”工作体系。

建立楼宇数据库。构筑多层面的信息采集体系，发挥财税、工商、街道、物业等单位的作用，落实楼宇联络员制度，采用“一楼一档”的方式，建立数据库并随时更新，实现资源共享。

营造良好市容环境。要加强商务（商业）楼，特别是楼宇集聚区块与周边的环境综合整治，包括市容、市貌、交通和卫生等方面，为商务楼内企业营造一个良好的外部发展环境，提升商务楼的品质，吸引更多优质企业入驻。

建立综合服务体系。严格按照“多引导、不干预，多帮忙、不添乱”的服务原则，为企业落户提供“一站式”服务，对重点企业开辟“绿色通道”，定期走访，为楼宇业主、物业和企业及时排忧解难，真正把“企业找服务”变为“政府送服务”，做到政府服务企业“零距离”。

加大协税护税力度。对楼宇中税收超千万元的企业应进行重点服务；对需要重点培育的企业要重点扶持；对需要加强监管的企业要强化监管；对一些无税源、低税收和低层次的企业要设法进行产业结构和经营方式的调整，实行优胜劣汰。要调动有关部门和物业公司的工作积极性，对注册地和经营地不一致的企业，促使企业按实际经营地办理工商登记变更手续。

4、注重质量，不断创新招商引资机制。

不断探索招商引资模式。要不断完善以政府为主导、企业为主体、中介机构参与的招商模式。要大力引进类似戴德梁行、世邦魏理仕、毕马威企业咨询公司等知名企业的入驻。一方面，能够借助世界500强或知名企业的“大项目”优势，发挥“辐射效应”，吸引更多的优质企业入驻。另一方面，能够依托国际知名的中介机构，通过他们的业务网络，挖掘有利的招商信息，寻求优质企业的入驻。

健全招商引资网络体系。由区招商中心和街道建立两个信息动态管理系统。一个是一楼一卡数据库，每幢商务楼宇都建立一个数据卡，详细记载楼宇和楼宇内企业情况；一个是有意入驻企业的数据库，详细记载有意入驻企业的情况和需求，以增强对楼宇的管理和招商。建立专职楼宇联络员制度。每幢已使用或在建楼宇都要选派专职联络员进驻楼宇，加强对楼宇的管理和服务，联络员要及时准确掌握整幢楼宇不断变化的情况、企业动态，更新一楼一卡数据库，加强企业引进前、引进中和引进后的全方位跟踪服务，实现快速反应和高效、优质服务机制。打造一支专业化、专职化的招商队伍，充分发挥政府、街道、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，形成“区—街道—中介—业主—物业”5位一体的招商联动机制，实现商务楼宇招商的新突破，切实提高楼宇的入驻率、属地率和贡献率。

提高楼宇物业品质。一幢大楼的物业对于引进企业总部发展楼宇经济至关重要。我街的楼宇物业大多停留在一般服务的水平，要创星级物业还应从以下三方面入手：一是要从物业的品质入手，狠抓硬件设施。物业品质包涵了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的华丽程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等。这些都关系到一座写字楼的定位与档次，写字楼定位越高，对这些指标的要求就越高。二是跟上软件配套。一流的硬件设施，只有匹配一流的软件，才能更加焕发光彩。在软件配套设施方面着重抓好信息化配置和智能化配置，力求达到星级标准。三是物业服务力创一流。要真正实现高效的物业管理，体现“以人为本”的管理理念。要实现这个目标，必须要引入在社会上具有良好品牌和口碑的物业管理公司对写字楼进行管理。

5、政策扶持，增强“亿元楼”经济发展动力。

楼宇经济在初始发展阶段往往会遇到诸多矛盾和困难，需要政府给予帮助扶持。当前，天心区、先导区、开福区在发展楼宇经济方面暗自发力，欲与芙蓉区一比高低。我们要在日趋激烈的竞争中崭露头角，必须有强力的扶持政策作后盾。因此，建议区政府制定出台胜过其他几个区的扶持楼宇经济发展的政策措施、实施细则，对商务楼宇开发建设、商务楼宇招商和入驻企业、物业经营管理企业等给予优惠扶持，以宽松优惠的政策培育楼宇经济做大做强。不断完善对高档商务楼开发的鼓励政策。对新开发的高档楼宇，尽可能减免投资商的各种行政性规费，并给予一定的专项经费补贴。不断完善对楼宇业主的奖励政策。确定一批可重点培育“亿元楼”的楼宇，采取与财政贡献挂钩的奖励办法，对楼宇业主实行表彰奖励。不断完善对入驻企业的扶持政策。对重点楼宇和重点入驻企业实行“一楼一策”和“一企一策”，实行不同类别的政策，按区级税收贡献和增长比例给予财政返还性奖励，对纳税大户和税收增长快的企业进行奖励。不断完善对物业经营企业的鼓励政策。可对物业经营企业实施一些奖励政策，鼓励他们规范管理、优质服务，吸引更多高档企业入驻，鼓励他们密切同街道配合，不断提供信息，为招商引资作贡献。