借鉴楚河汉街发展模式 打造马楚文化旅游商务区

2014年8月，国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，释放了旅游行业迎来黄金时代的积极信号，政策红利可期。意见的出台将会对湖南旅游业产生深远影响，湖南旅游业也将由此进入更高层次的发展阶段。因此，借力改革红利，精耕细分市场，推动产业升级，发展以地方特色为代表的商业街区旅游，既是城市空间发展和产业结构调整的重点方向之一，也是东湖街道因地制宜开发旅游产业的重要目标。作为商业旅游街区的业界翘楚，世界最长的水岸商业步行街——武汉楚河汉街其超强“人气”指数和“吸金”运营模式，对濒临文化之河、天然之湖的东湖街道开发“马楚文化旅游商务区”有着重要借鉴意义。

一、楚河汉街的基本情况

楚河汉街是武汉中央文化区开发的一期工程。武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间。项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。

文化工程。“楚河汉街”规划设计、建筑特色、招商品牌均以文化为核心，是“文化旅游商业地产”的首次亮相。民国+现代风格，主体采用民国建筑风格，汉街还引入了大量文化品牌，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内文化公园，丰富了文化体验的层次。

商业工程。汉街总长1.4公里，300家商铺，入驻129个商户，首次在国内汇集全球十大快时尚品牌，同时，还沿线布局了万达广场、“汉秀”剧场、电影文化主题公园、大众戏台、六星级酒店、超高层甲级写字楼等。

水网工程。“楚河”全长2.2公里，水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米，总投资118亿元，全人口开凿，连通东湖和沙湖两大湖泊，泛舟楚河，流览东湖，既是城市生态环境治理效果的展现，也是武汉景点旅游的深度挖掘、深度开发。

二、楚河汉街的经验思考

1、路径选择——“委托合作”、“城市再造”。武汉市政府在策划“六湖连通”工程之初，就考虑引进实力雄厚、社会责任感强的一流企业进行规划、建设，并请城市规划部门做出了项目招商规划。在与万达集团签订的合约中，武汉市政府明确提出必须建成“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”。城市商业发展成熟有两种路径，一是聚“人气”，再聚“商气”。二是先做商业配套，将城市资源汇聚之后，再形成人气鼎盛的城市中心，这就要求运营者具有强大的资金实力和商业运营能力。擅长于商业综合体打造的万达集团抓住了这一机遇，成功进行了“城市再造”，全力塑造商业需求，再造城市新地标。

2、交通优化——“全面提升”。楚河汉街地理位置相当于武汉市的几何中心，交通通达性良好，万达集团对楚河汉街路网进行了整体布局。“水路连通”，加强两湖水体互动，使楚河具有游船通行能力。“陆路连通”，规划汉街沿楚河布置，在道路交叉处采用立交式，保持汉街的连续性和整体性。“轨道连通”，项目区域涉及两条地铁线，结合地铁站点位置，将出入口引至汉街内。

3、业态控制——“精准定位”。汉街商铺总体业态配比:服装30%，酒吧10%，餐饮26%，配套34%。汉街毗邻湖北省政府及各级政府机关、大东湖旅游景区，综合周边客群情况，汉街规划了三个段落：商务文化、时尚购物、美食美酒。

4、特色开发——“难以复制”。 “文化做髓”。汉街再现了民国风格，并融入了湖北历史人物，具有了中国性、异质性、故事性，奠定了文化旅游的基石。“旅游铺路”。将楚河作为连通东湖旅游的媒介，开发了东湖游船项目，“休闲留人”。汉街将建成全球顶级演艺 “汉秀”剧场、世界唯一室内电影文化公园等。楚河汉街的开发融合了“文化”“旅游”“商业”三大要素，使得具有很高的复制难度。让人们流连忘返，吸引客户群反复消费。

5、社会效果——“翻天覆地”。楚河汉街所在地拆迁之前是武汉典型的棚户区，“小巷子”“矮砖房”“小地摊”“脏乱差”“厨卫公用”“数世同堂”等词是其长期标签，武汉市政府在原居民安置拆迁时，选择就近安置模式，安置地距离楚河汉街直线距离1公里左右，既方便了居民“故地重游”，减少“乡愁”，减轻了居民对异地拆迁安置的抵触，拆迁之后，区域面貌焕然一新。

三、引入“楚河汉街”发展模式的借鉴思考

1、策略选择——借势造势，统筹推进。“马楚商务文化旅游区”的建设不仅是围绕某一区域开发的商业项目，而是推动浏阳河沿线开发、实现“特色长沙”文化复兴的一个重要契机。“马楚商务文化旅游区”位于省会长沙的“东大门”，距黄花国际机场、火车站、高铁站均只有10分钟左右车程，京珠高速、武广高铁、星沙大道南北连通，人民路、远大路东西贯穿，交通便捷；域内陆续发现了马楚驿道、马楚古城墙等文化遗迹，是长沙历史文化遗产实地保护和城内历史文化遗产外移建设的优先选择之地；千亩湖面，绿荫环抱，“东沙井”水质和空气质量优良，生态保持不可多得，基本具备发展“文化商务旅游区”的潜质和基础。但由于东湖片区基础路网和浏阳河风光带建设还没完全建好，潜在的区域价值还远未引起决策层、企业、市民的关注。 “马楚商务文化旅游区”的建设需“九道湾”来借势造势，统筹运作，加大对外宣传，加大活动推广，形成强大的舆论舆情，让决策层、企业、市民意识到“浏阳河九道湾”的重要地位，将其纳入长沙市“十三五”规划、长沙市政府重大议事议程。

2、路径选择——概念规划，招商引资。首先必须邀请一家规划实力雄厚的设计单位做概念规划，明确“马楚商务文化旅游区”的发展思路和方向。最好能引入一家实力雄厚的大型知名地产企业，在政府的需求引导下，遵循合约，对“马楚商务文化旅游区”进行规划、开发，从而进一步加强对“马楚商务文化旅游区”的业态控制、特色打造和区域交通优化。其次，必须遵循“规划先行、综合开发”的总体思路，严格按照科学合理的开发方案，控制相应地块，标出相应的建设指标，整体或分段招商，让企业、商家知道“马楚商务文化旅游区”在招商，知道“马楚商务文化旅游区”的业态配比和业态发展的前景。

3、品牌选择——文化导入，特色开发。文化是一个地区的灵魂和价值所在。浏阳河是一条故事之河，自古人丁繁盛，五畜兴旺，流域物产丰富，毗邻著名的“梨江八景”中的“梨江”，也是马楚古县城所在，域内尚存“东沙古井”、“龙王古庙”、“湘军将领王衍庆神道古碑”等文化遗迹，丰富了其故事解读；杂交水稻之父“袁隆平”、中韩友人柳子明等名人轶事，增加了其传承意味；龙舟会、庙会、农村集市等民俗尚存，鲜活的市井生活与历史文化遗迹交相呼应，使得“马楚商务文化旅游区”成为历史遗迹观赏和文化民俗体验融合的上乘之地。在“马楚商务文化旅游区”的建设中，应尽可能挖掘当地的历史，与沿江风光带建设同步规划，如在浏阳河以东打造水稻博物馆、马楚城墙、龙王庙、湘军文化园，在浏阳河以西则可重筑定王台、建设马王堆古汉墓，打造长沙国，以婚庆园等时尚主题公园穿插其间。同时，引进地标楼宇、龙头企业，要打造地标性建筑，如水稻博物馆、定王台、龙王庙，开发“老长沙”体验性旅游项目，如水上泛舟（木帆船）、龙舟赛等，让旅行者一入长沙便见“长沙本色”。

4、民生选择——就近安置，成果共享。浏阳河、东湖及其附近的每一方水域、每一寸绿地、每一处景观，都是公共资源。必须要坚持“一切为了人民，一切依靠人民，让人民享受发展的成果”的理念，让人民理解，让人民参与，让人民受益，减少征地拆迁对居民生活的影响，缓冲征地拆迁可能带来的潜在矛盾，真正提升居民的生活水平，打造让人民满意的民心工程，最好就近拆迁安置，将村民的生产生活安置用地尽量放在“马楚商务文化旅游区”附近，让他们可以在附近散步休憩、赏河观景、品味文化，体验“马楚商务文化旅游区”建设给他们带来的实惠，也激发他们爱河、爱湖之情，从而实现经济利益、文化利益、社会利益的统一。